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老聂房屋保养系列,加湿器滤网的更换

加拿大大多数的房子都装配有中央加湿器。但是绝大多数的屋主只知道锅炉的过滤网需要定期更换,并不了解加湿器里面也有一个过滤网需要定期清洁或更换。

中央加湿器基本上可以分为三类:

1, 滚筒式加湿器:

滚筒式加湿器的中间是一个海绵滚轮,浸泡在底部的蓄水池里。滚轮转动时,海绵会带走水池里的水分,蒸发到出风管道里。这种加湿器有个致命问题,就是蓄水池里面的一潭死水天长日久会藏污纳垢产生霉菌,如果您家里还在使用这种淘汰了的加湿器,老聂建议您干脆尽早换掉。

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2,蒸汽式加湿器。这种加湿器效果最好,但是比较昂贵,并不多见。其工作原理顾名思义就是依靠加湿器里面的装置主动产生蒸汽,喷射到出风管道里。本期对这种加湿器不做讨论。

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3,直通式加湿器:

这种加湿器最为普遍。加湿器上部连接有供水管,中间安装有一个蒸发滤网。这种加湿器只有在暖气炉工作时才能启动,并不能单独工作。加湿器工作时,有清水源源不断的从上向下,像瀑布一样流过蒸发滤网,并依靠锅炉工作时产生的出风和进风管道的压力差,带走水蒸气。

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如何快速鉴别地下室墙面漏水

地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

1,地基墙面的裂缝

俗话说,苍蝇不叮无缝的鸡蛋,地下室的墙体漏水也大多是伴随着地基的裂缝而发生的。但是地基有裂缝并不一定表示墙体肯定会有漏水发生。根据笔者的经验,加拿大大部分的木结构房子的水泥地基上都能找到或大或小的一些裂缝,这并没有什么大惊小怪的。但这只是表示墙体存在渗水的风险,具体情况要具体分析。实际上,有些地基的裂缝只存在于墙体外部的表层,并不是里外贯通的,另外一些裂缝只限于地表以上,这些裂缝并不能导致地下室墙体的渗水。

那么如何鉴别那些裂缝是渗水的,哪些不是呢?如果您的地下室没有装修,地基的墙体是裸露的,那么恭喜你,这样的鉴别非常容易。首先你需要一个亮度很大的手电筒,仔细观察地基的墙面,寻找任何哪怕是非常细微的裂缝。发现裂缝后,仔细观察沿着裂缝有没有任何流水,或干涸的水渍存在。

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如果地下室的墙面沿着裂缝,或者在裂缝底部的地面上有水珠或者流水的存在,那么无需赘言,这个地下室漏水了。如果一条裂缝干干净净,在其周围没有任何的其他痕迹,那么恭喜你,这条裂缝没有渗水发生过,现在不必担心,以后可以继续观察。但是,如果你发现了一条可能非常细小的裂缝,但是沿着裂缝有干涸的水渍或盐渍,那么对不起,这就是一条漏水的裂缝了(参见上面这个照片)。尽早安排修理吧。因为不是天天下雨,外墙土壤里的水分很多时候并不高,并不足以侵蚀到到屋内,所以渗水不是每时每刻都发生的。没有流水不等于不渗水。

2,地基墙面上的盐渍(efflorescence)

有些房子的地基,尤其是一些年代比较久远或者地处乡下的房子,很多是用空心的水泥砖(mansory block)堆砌而成的。这样的房子很容易发生墙体渗水。根据笔者的经验,这样的房子,如果房龄超过50年,墙体发生渗水的概率大概有80%以上。那么如何判定这种空心砖地基是否渗水呢?答案是,墙体上有没有明显的盐渍存在。 盐渍的英文翻译是 efflorescence,一个并不常见的单词,但是您可能早已见过什么是efflorescence,见下图,似曾相识吧?

那么盐渍是如何发生的呢?它和渗水有什么直接的联系吗?答案是肯定的。这种白色的毛茸茸晶体的产生就是由于地基长期受雨水侵蚀,日积月累造成的。土壤里的水份慢慢穿透过混凝土,把水泥地基里面的矿物质分解,最终穿透房子的水泥墙,沉淀在地基的室内一侧。水分蒸发后,这些矿物质就变成了我们见到的这种毛茸茸的盐渍。盐渍的产生大体需要3个条件:

1,地基的墙体有可溶解的盐物质存在,而这种矿物质盐在水泥地基里是必不可少的成分。

2,墙体里有足够的水分存在,分解水泥里面的矿物质。

3,墙体有足够多的缝隙允许分解后的矿物质穿透墙体,而结晶在里侧的表面上。而由水泥砖构建的地基墙体存在着不可避免的的无数的砖块与砖块之间的缝隙,这就为水分的渗入创造了先天的有利条件。

所以,基本上可以说,盐渍等同于渗水。由于这种容易被雨水侵蚀而发生渗水的天然劣势和特性,用户的使用和维护成本,尤其是随着房龄的增长,相对于钢筋混凝土结构地基的房子会高很多。笔者作为一名验房师和地产经纪,在条件允许的情况下,很多时候会建议客户尽量避免购买空心砖地基的房子。当然什么问题都有解决方法,笔者以后会有专门文章介绍如何修补和处理这种空心砖墙体渗水的问题。

3,房屋里的霉菌

地下室渗水的另一个表现是墙体和空气中的霉菌。地下室的渗水和潮湿,加上不良的通风很容易造成霉菌的滋生。尤其在已经装修后的房子里面。因为在木结构房子的地基墙体上,出于保暖的考虑,一般都设有木质隔断和保温棉。从外墙渗透到室内的潮气会有一部分进入到保温棉的里面,这些潮气被隔气塑料布或干墙所阻隔得不到释放,日久天长就会产生霉菌。

如果您的地下室已经装修,您可以借助强光手电仔细搜索墙体底部的地脚线。如果上面有干涸的水渍或霉斑,那怕是非常微小,也应该引起足够的注意。这时候如果条件允许,可以借助湿度计做进一步的检查。如果湿度计读数偏高,那么您就可以非常怀疑有墙体漏水发生了。当然,如果做出最终的判断,还是需要拆掉这部分的干墙,隔气塑料布和保温棉,直接观察墙体。下面是一个比较流行的湿度计,价钱也不是很贵,有需要和有条件的房主可以考虑备用一个。

如果渗水比较严重,日积月累,霉菌也会飞散到空气中。笔者作为一名有很多验房经历的专业人士,很多时候可以在进入房子或地下室的瞬间,只凭嗅觉就可以基本判定这个房子有无渗水问题。

众所周知,霉菌问题对人的健康影响很大。如果您怀疑您居住的房子有霉菌存在,可以自己做快速的取样和检测。市场上销售有多款霉菌快速检测仪, 简单方便容易操作。可以自己取样做初步的检验。也可以送到指定的实验室做进一步的专业检查。

有关地下室渗水的具体处理和修补方案探讨,我有相关文章做进一步的描述。

作者简介:老聂,McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

Epoxy 还是 Polyurethane? 两种高压胶水地基补漏方案之优劣

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我们在前面已经介绍过,作为地基渗水修补的其中一种方案,高压注射防水胶补漏应用广泛,受到很多用户的青睐。这种方法有很多优点,比如:

  • 室内修补,不受天气影响。
  • 简单快捷,费用相对低廉。
  • 不需开挖外墙地面,特别适合户外已安装硬化地面或昂贵landscaping的用户。
  • 适合于外墙和邻居边界过于狭窄,不能进行户外地面挖掘的房屋。
  • 对于某些特别的漏水,这是唯一的解决方案,比如地下室冷房顶部的渗水。

当然, 所有的事物都有两面性,这种补漏方法也有其局限性和缺点,比如:

  • 如果地下室已经装修,渗水点处的干墙需要拆掉,修理后需要重新安装粉刷,后续成本高。
  • 不适合水泥空心砖地基结构的房子。因为这种房子渗水经常成片出现,不存在特定裂缝,     无法逐点注射。
  • 维修可靠性有争议,常有复发的现象。

但是很多用户并不知道的是,其实这种方法选用的粘合剂还有两个选项,一个是环氧树脂(Epoxy),另一个是聚氨酯(Polyurethane)。这两种材料特性不同,用途自然有别。特别是有些补漏公司只能提供一种高压胶的选择,所以希望读者能从这篇文章中有所收获,在需要的时候,明智的选择适合自己的方案。

环氧树脂 (Epoxy )

环氧树脂主要用于裂缝处的结构修补。环氧树脂的粘度选择范围很大,其状态可以从像清水一样稀薄到像牙膏一样粘稠。环氧树脂的优点是压缩强度非常好,固化后可以达到12,000psi, 甚至更高。这个强度已经超过了大部分的水泥。环氧树脂的注射压力相对较低,一般是450 psi左右就可以。注射前不需要对缝隙进行冲洗,以免降低粘合强度。

但是环氧树脂的固化过程非常缓慢,通常需要好4-5个小时。这个缓慢的固化有一个好处,就是环氧树脂 可以流动到非常细小的缝隙里面。但是这种过度缓慢的固化也可能导致胶水流出水泥地基墙体,而流失到外墙的土壤中。这样反而容易导致缝隙填补不严,外墙的水份再次侵入而漏水。

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正是由于这种超高的强度,环氧树脂特别适合修补或提高破损处结构强度。所以环氧树脂也可以作为墙体的表面粘合修复。如果裂缝处结构破损严重,环氧树脂会是不二的选择。另外,环氧树脂注射对操作者的技能要求较高,如果操作得当,非常细小的裂缝也可以修补。修复后的故障率相对聚氨酯注射低。

环氧树脂注射的缺点是施工时必须保证缝隙的干燥,否则会严重影响粘合强度和修补的可靠性。这种材料的另外一个缺点是,如果先前的修补失效,常常在缝隙内有先前的粘合剂堵在缝隙中央。由于环氧树脂的低膨胀性,新注射的树脂很难填满缝隙。这时建议用聚氨酯注射修补效果更好。

聚氨酯 (Polyurethane)

聚氨酯的固化过程相对来说快得多,通常在几分钟之内就能完成。注射前,一般需要对裂缝进行酸洗,去除杂质和进行化学腐蚀。注射压力可根据实际情况调节,可以从环氧树脂注射的450 psi, 或达到很高的2000psi以上。

正式由于聚氨酯快速固化的特点,聚氨酯注射可以对正在漏水的地基做紧急修补,这是环氧树脂注射不可比拟的。另外聚氨酯的膨胀特性非常好,可以短时间内膨胀10-20倍, 所以这种方法也适合对很大的裂缝进行填充。

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如果没有需要对裂缝处的墙体进行结构修补的考虑,聚氨酯注射将是理想的解决方案。因为聚氨酯固化迅速,不会出现像环氧树脂那样流失到外墙土壤而导致裂缝填充不全的情况。另外由于聚氨酯的弹性非常好,所以即使修补后地基水泥有少量的位移,缝隙里的聚氨酯也能保证缝隙填充严密完整。

结论:

在我们日常生活中,大多数用户没有对地基裂缝处进行结构加固的考虑,聚氨酯 (Polyurethane)已经足够。如果需要对正在漏水的地基做紧急修补,聚氨酯将是不二的选择。最后,如果要对失效的原有修补进行二次修补,也建议用聚氨酯注射修补效果更好。但是如果房子年底久远,地基年久失修,裂缝处破损严重,有加固的考虑,那么环氧树脂(Epoxy )将更适合您。

 

作者简介:老聂是;McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

屋顶冰垻是怎么回事?

我相信很多人都见到过,在寒冷的冬天,有些房屋的屋檐下会垂下一排的冰凌。这就是我在这里介绍的冰坝。冰坝是如何产生的,对房屋有什么影响吗?

冰坝是如何形成的?

在寒冷的冬天,积雪在房顶上不会轻易融化,但是如果屋顶下的阁楼保温不好,室内的热量散失就可能会使阁楼里达到较高的温度。在足够的温度条件下,屋顶的积雪就可能融化。但是,房檐底部是探出屋顶外部的,没有保温棉在下面,所以屋檐的温度是和室外一样的冰冷。这样,当融化后的雪水流淌到冰冷的房檐时,就会很快结成冰,时间稍长就会逐渐形成了冰坝。

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冰坝对房屋的影响

在天气转暖的天气里,房顶的积雪融化后,从房顶上面流淌下来。但是结在房檐边缘的冰坝的融化速度就慢了许多。这样,房顶的积水会被冰坝挡住去路,大量集聚在冰坝上方的屋顶上,形成水池。大家知道,屋顶的瓦片并不是密封的,正常的雨水冲刷是没有问题,但是大量的积水将很快渗透进阁楼里或室内,造成屋顶木结构和保温棉的的腐烂,发霉。严重的渗水还可能造成室内天花板和墙壁的油漆剥落和墙体腐烂。保险公司每年都要支付数以千万的赔偿给屋主,应付这个头疼的问题。

那么如何防止冰坝的产生?

防止冰坝的产生,关键是降低屋顶的温度。主要措施有几个:

1,减少室内向阁楼的热量散失

理论上,阁楼应和房间隔绝。但是,由于种种原因,在阁楼和房子连接处,有不少漏气的地方,这实际上导致了室内的热量直接散失到阁楼里面。尤其在冬季,这些泄露的热量会导致在寒冷的天气在阁楼里产生冷凝水,加大湿度而导致霉菌的滋生。在阁楼里有很多通到房子内部的管道,如在压水管,电线管,灯具的底座,烟囱废气管,阁楼进口等周围。在这些管道穿进阁楼的入口处需要密封,防止热量散失。举个例子,下面这个示意图表示了阁楼入口的盖子的正确安装方法。

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2, 增加保温棉厚度

阁楼里应有厚度足够,分布均匀的保温棉,但是,有些房子的保温棉或者被侵入的小动物破坏,或者在安装灯具,风扇的时被人为扰乱。这些缺损,暴露的地方也会引起室内热量散失,当然应及时修补。

3, 增加阁楼通风

理论上,无论采取各何种措施,无论阁楼的保温棉有多厚,也只能是减少室内的热量散失到阁楼。杜绝热量的传导是不可能,也是不现实的。这样,为降低冬天阁楼里的温度,必须保持阁楼里足够和良好通风。这样,散失到阁楼里的热空气可以被及时排放到屋外。

导致阁楼通风的不良原因原因有很多,其中一个常见的是屋檐下的通气孔堵塞。在我的验房实践中,发现很多屋主并不知道在房屋的屋檐下透气孔的存在,这更谈不上认识其用途了。在斜顶的房子的阁楼里一般有两组通风口,一组在房檐底部,这个不仔细观察是看不到的,这些孔用于进风。另外一组在斜顶的上部,这个显而易见,用于出风。任何一组通风孔的堵塞,都将不能产生足够的空气循环流动。

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最近几年来,政府出台了一些节能环保的措施,很多人家在这个政策的鼓励下,阁楼保温棉都加厚了。这本来是个好事,但是我发现,很多房子新喷的保温棉已经堆积到房檐的边角,原有的几个宝贵通风口都被堵塞了。这样一来,原本好好的阁楼很快就发生了霉菌滋生,真是得不偿失。建议在阁楼增喷保温棉前,在房檐的木板下安装挡板。这样可形成有效的通风通道。同时,增喷的保温棉即使不小心堆积到了房檐角落,也不会堵塞通风口。

另外,如果房屋的房顶天生比较低矮,阁楼里面的空气自然流动不足。建议请专业人员检查透气孔有无堵塞,同时建议增加房檐底部透气孔和房屋斜顶排风口的数量,改善空气循环。

除了上述的几个办法,也见过有些人经常在大雪后用筢子清除屋顶过量的积雪。这也不啻是个办法,但估计可操作性不强。没有几个人有这个毅力和体力。另外,有些的房屋在房檐附近加装了电阻丝。这样,如果房檐结冰,可以用电加热的办法去除。这个办法可以考虑,但是安装位置和方法有讲究,否则可能起不到作用。

简单一句话,保证良好的保温和通风,可保证您的房屋避免屋顶的冰坝,顺利度过寒冬。冬天来了,春天还会远吗?

作者简介:老聂,McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

阁楼里的霉菌如何清除

阁楼霉菌是验房过程中经常发现的问题。阁楼霉菌和地下室漏水一起,被统称为房产交易里的两大杀手。原因很简单,这两个问题对房屋居住环境影响大,修复处理成本高。

霉菌有几千种,形状千奇百怪,颜色也是各种各样,白的,黑的,绿的,数不胜数。霉菌有些是无毒的,而有些却是毒性很大。即使是同一种有毒的霉菌,其对人的影响也是因人而异,不能一概而论。就像花生对大对数人都没有问题,但是对有些人却是致命的一样道理一样。但是,不能否认的是,霉菌是严重的健康问题。 其对人的呼吸和免疫系统有严重的影响,尤其对婴儿,老年人,和患有呼吸系统或免疫系统疾病的人群,霉菌有可能是致命的。

在我们的房屋里有很多地方都可能滋生霉菌,比如漏水的厨房水池下面,通风不好的洗澡间房顶,漏水的地下室墙面等等。但是,很多房主并不清楚也许不验房永远也不知道,楼顶的阁楼是滋生霉菌的好地方。有些房主很精心,房子保养得很好,每个细节都很讲究。外行人看起来真是个完美的房子。但是当打开阁楼的盖板,你可能会傻了眼。根据我的个人经验,这个问题在新建的有大坡度房顶的房屋里并不常见。但是在那些房顶不是很陡的房子老式的平房,和各种侧复式,后复式房子里,这个问题就太平常不过,我估计的发生概率是 80% 以上吧。

引起霉菌需要一定的条件,合适的温度,合适的湿度,和不良的通风。这3个条件缺一不可。而3个条件,阁楼里最适合了,简直是不长霉都奇了怪了。

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那么如何处理阁楼的霉菌问题呢?现在市场上主要有以下几个方法:

1, 钢丝刷子和砂轮打磨

阁楼的霉菌大部分生长在顶棚的木板和在房梁框架上。这些霉菌理论上可以用物理方法清除。现在最直接的办法就是用砂轮和钢丝刷子去打掉上面的霉菌。但是这种办法费事费力,个人认为效果不理想。想一想,霉菌生长在木结构的每个角落, 而且大部分阁楼生霉的房子的房顶都比较低矮。很多角落是用砂轮和钢丝刷子根本无法达到的, 清理效果不敢奢望。

另外,如果不采取彻底的隔绝和收集措施,这种打磨会使原本休眠在木头上的霉菌袍子飞溅飘散到整个阁楼,甚至通过房子结构内的空隙,扩散到房子内部,这简直就是一场灾难。个人认为,这种办法对小范围的霉菌,可以试试。对大范围的严重霉菌,效果不可奢望。

2,干冰喷射除霉

这是另一种物理除霉办法。这个办法比较常见,基本原理就是用机关枪一样的高压喷管把干冰颗粒以很高的射速扫射到任何生霉的木板上。另外,大家可能知道,干冰的是二氧化碳的固态形式,在常压下,其凝固点是摄氏零下78.5 度。在常温下常压下,干冰会瞬间挥发,升华成无毒,无味,比固体体积膨胀600-800 倍的二氧化碳气体。在除霉过程中,当干冰以很高的射速被喷到发霉的木板时,固态干冰的低温会在木板的表面产生一种微热震动,这可有助于分解木板表面的霉菌和污垢。

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最后,固态的干冰会瞬间气化挥发成二氧化碳气体。这个过程中,其体积会膨胀600-800 倍,这个爆炸的力量将足可以除掉附着在木板上的霉菌。在除霉前需做好准备工作,隔绝阁楼和房间的所有缝隙和开口。并用特别的大功率吸尘和HEPA过滤设备将除掉的霉菌收集起来, 防止二次污染。

3, 苏打喷射除霉

这个方法的原理和干冰喷射除霉基本相似,只不过是没有干冰复杂的热转换和气化过程,是一个纯物理意义上的除霉。选取苏打颗粒表面很软,但是在显微镜下却是尖角的晶体状。当苏打颗粒被高速喷射到发霉的木板时,尖锐的苏打颗粒可有效的清除掉附着在上面的霉菌。和干冰喷射除霉的方法类似,苏打喷射除霉也建议和HEPA吸尘过滤设备配合使用。

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4, 化学药剂雾化除霉

化学药剂雾化除霉是一种化学除霉方法。其原理很简单,就是通过超低容量的喷雾器喷射专用的化学药水到生霉的木板上。这种方法操作简单,费用低。但是虽然在一般情况下其可以有效杀掉霉菌, 但是并不能去除木板上死掉的霉菌留下的污渍。

5, 烟雾喷膜除霉

顾名思义,烟雾喷膜除霉就是在烟雾除霉的基础上追加一个喷膜的工序。喷膜后,在木板上形成了一层薄的保护膜,这层保护膜本身也具有杀除霉菌的功效,但重要的是这层喷膜有效的将模板上的处理过的霉菌,污垢包裹,并与空气隔绝开来, 防止霉菌的死灰复燃。而且,这层光滑的保护膜(一般是白色)相比阁楼原有的木板不易滋生霉菌。经过这种方法处理的阁楼在验房过程中很容易识别。

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如果房屋的瓦片恰巧需要更换,这时会是除霉的最好时机。这时候可简单将生霉的木板全部换掉,干净,彻底,又低成本。但是如果发霉严重,霉菌已经扩散到房顶的结构框架上,除了换掉顶棚木板外,还建议依实际情况选择以上的几个除霉方法,清除木结构框架上的霉菌。

作者简介:老聂是;McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

记得定期更换马桶盖

上期讲了马桶漏水的鉴别方法。如果在您在检查当中的确发现了马桶漏水,概率上讲上,这漏水也不可能是刚刚发生的,不知道有多少的金钱已经这样被浪费了。但是无论如何,这样总比稀里糊涂的继续让金钱被水冲走好吧。俗话说:亡羊补牢,为时不晚, 这也算是不幸中的万幸。

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很多华人把自己的房屋部分或全部出租, 这种定期的检查就可能不方便进行,如果条件可以,这种检查也不可能过于频繁。 您可以每天检查自己的马桶,但是您绝不可能每天去检查房客的马桶。

设想一下,如果您是一个非常仔细的房东,刚刚去过房客那里做过马桶漏水检查,没有发现问题,下次检查安排在一年以后。如果您不幸运,第二天马桶就有可能会漏水, 等你下次发现可是为时太晚了。由于马桶漏水而收到巨额账单的事情可是屡见不鲜。

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有鉴于此,除了要定期检查马桶是否漏水,老聂更建议您定期更换马桶的易损件 flapper。 Flapper 可以翻译成盖子,一般由橡胶做成, Flapper 就像大门一样,控制马桶水箱的流水开与关。 大家都知道,橡胶会随着时间的推移而慢慢硬化而失去原有的弹性。这样原来富有弹性的盖子就会发生不同程度的变形,导致在盖子和出水口之间密封不严,而导致水箱里的水慢慢排掉。

下面就是我家的旧马桶密封盖和新买的密封盖的对比。可见旧的盖子已经严重腐蚀,漏水已经是早晚的事情。购买一个盖子只需要10元,马桶漏水一两天的损失可能就不止这个数了,这个账很容易算吧。

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需要提醒大家的是,直接投放到马桶水箱里的清洗药片,会在水里溶解释放大量的含有氯气的化学物质,严重腐蚀马桶的零部件。一般的生产厂家也会在水箱里面贴这样的警告标示,违反使用这种看似简单有效的清洗药片会自动丧失厂家的维修保修,请大家不要使用。

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