浅谈地下室漏水的几个来源

地下室漏水是绝大多数购房者和房主最关心的房屋问题之一。作者根据多年的验房师实践经验和专业知识。为大家归纳整理了地下室漏水的几个主要来源, 与大家共同分享,探讨。

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1,地基的墙面裂缝

提到地下室漏水,人们第一个想到的也许永远是地基的墙面裂缝。确实,地基的墙面漏水是地下室漏水的罪魁祸首。

首先我们要了解什么是地下水位(Water Table)。我们生活的土地下都有天然水的存在,就像流淌在地下的河流。有些地区的地下水位很高,比如临近湖波河流的地区,地下几尺就有水源。有些地区的地下水位很低,比不沙漠地区,可能要钻几百上千尺的深井才能见到水。另外,土壤的类型也对地下水位的高低有很大的影响,土壤基本为黏土的地区,由于黏土的吸水性不好,也可能导致地下水位偏高。

降雨时,土壤里的水分会逐渐饱和,多余的雨水会渗透到地下,这样就导致了地下水位的升高。 这就产生了所谓的静水压 (HydrostaticPressure)。标准静水压是63.4 磅/立方尺。当大量降水或积雪融化导致地下水位升高时,整个房子的地基将从每个方向上受到巨大压力。水就寻找地基上任何的薄弱处,如墙体裂缝,管线入口外的缝隙等趁虚而入,造成渗水。而且,长期受静水压的影响,地基上原有的没有通透的微小裂缝还有可能被进一步破坏,加大,形成真正的漏水点。

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2, 地基墙体的顶部漏水

如果房子的外部地形坡度不好,房子周围容易积水,雨水可能会从地基墙体的顶部侵入的室内。这种问题尤其容易发生在比较老的房子上。很多老房子四周的泥土由于年代久远,土质都比较密实,而且经常导致靠近地基处低洼。特别是当房子的落水管不够长,雨水直接排放到墙根时,这种问题更容易发生。

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顺便提一下,安省建筑法案规定, 依据外墙墙板到材质不同,地基的顶部必须高出地面至少6-8 英寸,以保护外墙墙板和房屋木结构不受雨水的的侵蚀。

3, 窗井漏水

窗井是构建在低于地面的地下室窗户周围的保护性部件,一般由镀锌钢板防护。窗井可以起到保护低矮的窗户,并减少地表水侵蚀的目的。在窗井里有一条建房时预埋的排水管,一直通到房子地基底座附近的排水管里。窗井的上部用排水性能良好的砂石铺垫。但是如果砂石填埋过多,反倒会导致地下室窗户的窗台过低,窗井里的存水,特别是春天冰雪融化时产生的大量水分,透过窗户涌入到室内。

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另外,在老房子的改建中,原本高于地面的地下室窗户被向下扩大而使其低于地面。这时候就需要加建窗井。但是,很多时候只是在窗户的四边加了一圈护栏,里面根本就没有加埋排水管。可想而知,在遇到大雨时,窗井里聚集的地表水可能会大量涌入到室内。

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有的时候,房檐四周的集水槽可能淤积或者脱落,也可能导致大量雨水倾倒入窗井里导致渗水。

4,地基墙体拉杆工艺孔漏水

一般人都知道,房屋地基渗水的来源是墙面上的裂缝,但是很少有人知道,除此之外还有一个经常被大家所忽视的,或不了解的漏水点,那就是地基成型拉杆工艺孔。

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什么是成型拉杆工艺孔?这就要先从我们常见的木结构房屋的水泥地基是如何浇筑的开始谈起。开始浇筑水泥地基前,首先要先搭建成型模板,传统上,成型模板都是木结构的。根据施工图纸的要求,需要在准备浇筑的地基里外两侧,各竖立一排木模板,这两排木模板的连接就是通过一系列的成型拉杆来完成的。一般情况下,这些拉杆的直径是5/8″。对于一般高度的地基,这些拉杆在水平方向上有两排。一排距离地面大约5英尺,第二排距离地面大约1英尺。每排拉杆均匀水平分布,之间的间距大约是18英寸。在成型模板全部搭建完毕后,就可以向模板中间的空腔倒入水泥。全部水泥浇灌完毕后,一般需要几天的时间来成型和固化来达到规定的强度和硬度.

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在水泥固化完成后,地基里外的成型模板就可以拆除了。但是因为这些里外模板是通过成型拉杆来连接的。而这此时拉杆已经被浇灌在地基的水泥墙里面,这时候就需要在松开紧固螺母后,用工具把这些拉杆敲出地基的水泥墙体。这样就在原来拉杆的位置上留下了两排空洞。这就是成型拉杆工艺孔。

当然,这样的两排空洞需要进行仔细的填充和进一步的防水处理。处理的方法一般是用水硬性水泥填充工艺孔,并在外面涂刷沥青防水涂料。但是由于种种原因,天长日久,例如水泥填充物的收缩和干裂会导致外墙土壤里面的水分从工艺孔侵入,而引发漏水。

5,水泥蜂窝漏水

水泥蜂窝就是在水泥浇筑过程中,由于过多空气进入,混凝土配比不好,搅拌不均匀,而留在地基墙面上的想蜂窝一样的缺陷,空洞和破损。 水泥蜂窝如果发生在墙体表面,用肉眼就可轻易发现,很容易识别。但是有时候蜂窝也会产生在墙体内部,这种情况就很难发现了, 一般比较可靠的办法是用超声波探测。

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水泥蜂窝漏水并不鲜见,但是如果蜂窝恰巧发生在水泥里的加固钢筋附近,持续的渗水就可能会腐蚀钢筋,进而引发钢筋附近水泥的脱层和剥落。这个问题俗称“水泥癌症”,可想而知,它对水泥墙体的强度可能造成极大破坏。这种修补的难度就很大, 具体的修复不在本文的探讨之内。

对于墙体表面的水泥蜂窝,一般的修复办法除掉蜂窝后,用水泥粘结剂,或环氧树脂注射。

6, 砂浆接缝漏水

绝大多数的老房子都不是用钢筋水泥浇筑,而是由石头,砖块,水泥空心砖等堆砌而成。作为粘合剂的砂浆就自然形成了无数的接缝。这些接缝的强度一般远低于墙体材料本身,随着时间的流逝和水分的侵蚀和风化,这些接缝就有可能分解脱落。

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鉴别砂浆接缝漏水的来源有时可能不像你想象的那么简单。比如在一个水泥空心砖的地基上发生了渗水。实际渗水点可能不在发现漏水的地方,而是从上方的某处接缝开始渗水,经过空心砖的内部空心,流到了底部的某个地方。这种情况,最好请专业人员检查。

7,管道入墙口漏水

在地基墙面上会有很多的管道穿过,比如,煤气管道,水管,电线管道,网线管道等等。当然,这些管道与墙上开的空洞的缝隙需要用密封胶封死。但是很多时候,这些密封胶只封在了墙外部,没有在室内封堵。而且无论室内还是室外的密封胶都可能干裂脱落。从这些地方漏水也在所难免。

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这里尤其需要注意的是从供电线入墙口处渗入的雨水。这不仅可能流到配电盘里面,引起配电盘及零部件上锈。极端情况下,更可能会引起线路短路,引起火灾。

8,地面裂缝漏水

基本上来讲,所有的房子建好后都会有不同程度的沉降,想象一下,这麽巨大的庞然大物坐落在可能不那么结实的土壤上,些许的变形和位移有时实在是在所难免。地下室的水泥地面因而可能会发生一定程度的开裂。同时,有时地下水源可能离地面过近,或者地基底下的土壤是排水性差的黏土。在静水压力的作用下,这会给地基一个向上的力,产生地面裂缝。地下水顺着裂缝乘虚而入也就是必然的结果了。

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地面裂缝漏水不仅破坏房子结构,更会滋生霉菌,严重影响居住环境。具体的解决方案要以实际情况而定。有时候,产生地面渗水的原因是地下室的潜水泵失效,导致地下水位升高。只需要修理或更换潜水泵就可解决问题。但是有时候,问题的产生是由于外墙地基处埋设的排水管道堵塞或破裂,而导致地下水从地下室地面渗出。这时候想找到这个问题的症结,就很难了。这个需要挖掘外墙地面修理,费用自然不菲。其它可能的原因和解决方案,就不在这里探讨了。

9,潜水泵失效

在多伦多地区,由于地势比较低洼,临近湖泊河流,或者地下水位偏高等原因,有些房子的地下室里安装有潜水泵。所为的潜水泵,一般是在地下室的地面上挖掘有潜水井,潜水泵就安装在挖好的潜水井里。井里有自动感应开关探测地下水水位,当地下水水位升高到预定位置时,潜水泵会被自行启动,排放掉地下水到室外,保护房屋不受地下水的侵蚀。

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除了潜水泵本身的故障外,有时候房主可能忘记给潜水泵通电, 或者潜水泵的排水管道堵塞。都可能引发地下室冒水的问题。有一次验了一个全新的豪宅,当时发现潜水泵不工作,和买家交代了,验房报告里也提及,可是买家却没在意这个事情,没有让卖家去修理。不幸的是,交房后没几天,就发现全新装修的地下室整个被水泡了,损失惨重。

建议有潜水泵的屋主,定期对其进行检修和测试。本人有专门文章讨论这个问题。

10,地漏堵塞,污水倒灌

在每个房子的地面下都埋有污水排放管道,有一个总管和几个支管,这就像大树的树枝一样。如果分管堵塞,一般可以容易修理,也不会造成重大损失。但是如果总排污管线堵塞而不能及时清理,就有可能造成严重的损失。屋主应该不时留意这个问题。举个例子,如果在洗衣机大量排水时,厕所的便池有清水变浑,往上冒泡的迹象,就很可能是污水总管堵塞了。


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发生污水排放管堵塞, 如果在支路管线,房主可考虑自行用手动蛇形钻头进行清理。 对于严重的总管堵塞, 建议还是请专业人员及时清理,一般工具是电动的蛇形钻头。有时候,需要在管线内探入

另外,市政的排水管线老化,堵塞,或者房屋的地势低洼,可能在暴雨季节引发市政污水倒灌到居民的地下室内。建议有这个顾虑的屋主请专业人员在污水总管上安装防止污水倒灌的单向阀,既可以避免地下室被城市污水倒灌, 也可以减少房屋保险费用。

 11, 房屋地基地脚线缝隙

在建房过程中,首先要开挖地基,然后在挖开的地基底部上按照设计图纸浇灌地基底座,待地基底座的水泥干燥后,这样就形成了房子的基本轮廓。下一步,需要在地基底座上搭建双层成型模板,并在模板内浇灌水泥以形成地基墙面。待地基墙体固化成型后,就可拆除两侧的成型模板。这样,整个地基的地面和墙体就基本成型了。然而由于这种方法是地基的地面和墙面分步成型而没有天然的融合,必然在墙体和地面之间形成了缝隙。墙外的地下水可能从这些天然的缝隙里面渗透到地下室内部。

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虽然现在有些建筑商在这个缝隙外涂抹密封胶,但是如果外墙的土壤含水过多或饱和,强大的静水压力(大约63.4磅/立方尺)仍可以轻易突破这个防线, 所以这种方法并不能从根本上解决这个问题。根本的解决办法是保证房子外围地势易于排水,同时要确保房檐的落水管远离地基(一般至少1米以外)和地下排水管道的通畅。

12,地下室冷房房顶漏水

在我的验房实践中,冷房经常是我第一个要去检查的地方。因为不管地下室是否装修, 这里基本上保持裸露的状态,一切问题都是一目了然。在冷房的墙体顶部和顶棚交界处,经常会看到成片的盐碱(efflorescence)。这些盐渍是如何发生的?它和渗水有什么直接的联系吗?

答案是肯定的。盐碱,这种白色的毛茸茸的结晶体的产生就是由于地基长期受雨水侵蚀,日积月累造成的。土壤里的水份慢慢穿透过混凝土,把水泥地基里面的矿物质分解,最终穿透房子的水泥墙,沉淀在地基的室内一侧。水分蒸发后,这些矿物质就变成了我们见到的这种毛茸茸的盐渍。盐渍的产生大体需要3个条件:

1,地基的墙体有可溶解的盐物质存在,而这种矿物质盐在水泥地基里是必不可少的成分。

2,墙体里有足够的水分存在,分解水泥里面的矿物质。

3,墙体有足够多的缝隙允许分解后的矿物质穿透墙体,而结晶在里侧的表面上。而由水泥砖构建的地基墙体存在着不可避免的的无数的砖块与砖块之间的缝隙,这就为水分的渗入创造了先天的有利条件。

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简单痛快的说,盐渍就是渗水后的产生的结晶体,盐碱等同于渗水。因为冷房大多建在房子大门外的台阶或平台下面,这里结构复杂。如果发生漏水,从外面修补可能会非常的困难。一般建议在问题发生后,从地下室内部,沿着缝隙处高压注射防水胶。一般情况下,冷房墙体的顶部应该高于地面,渗水的来源大多是雨水和雪水,而不是地下水,没有静水压力的问题。这种高压胶修补已经足够。

另外需要注意的是,很多冷房的顶棚是木板。如果顶棚或者墙体上部发生渗水,日积月累,木板上可能会滋生霉菌。而且由于这个木顶棚的存在,顶棚上部的隐藏问题,如水泥楼板裂缝等,也无法及时发现和定位。

有什么好办法吗?我的建议是,如果不是嵌入在墙体里面的结构部件,那就拆掉这个木板吧。原因是这个木板是在建房时为浇灌地基冷库的水泥顶棚(一般在进门台阶的下面)而临时搭建的承载平台。在房子建成后,这个临时的支撑已经没有实际用途。很多建筑商在房子建好后,会自己拆除这个临时支撑。如果没有,你自己大胆动手吧。

13,损坏的地下排水管(WeepingTile)

在加拿大的房屋建造中,一般在地基外墙浇筑或搭砌成型后,需要在地基的底座外,沿着地基轮廓完整的铺设排水管。 老旧的房屋地下铺设的排水管大多是泥瓦烧制的, 但这个已经被淘汰, 早已经被塑料制成的排水管所取代了。这些排水管的直径一般是4英尺,柔韧性很好,可以随意弯曲。在铺设时管子要有一定的倾斜角度要求,方便流水。而且,需要在管内填充符合一定尺寸规格的碎石,撑起管子。这样即保证了管道的足够强度,也可保证了水流的畅通。在管外的上方密布排水孔 (weeping holes), 方便管子周围地下水的渗入。而且管子外全部有防水布缠绕,可以过滤掉泥沙和杂质。

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一般情况下,这种排水管可以随房子终身使用,不需要更换修补。但是,由于某些原因,这些管道有可能堵塞或破损。比如房子的周围有大树,其树根可能会延伸到地基附近,这不一定会对地基造成损坏,但是有可能造成地下排水管的破裂。或者在房屋外地面进行震动很大的施工,也又可能造成管道的破裂。

作者简介:老聂,McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

 

 

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