一个容易被忽视的地基渗水来源,成型拉杆工艺孔

一般人都知道,房屋地基渗水的来源是墙面上的裂缝,但是很少有人知道,除此之外还有一个经常被大家所忽视的,或不了解的漏水点,那就是地基成型拉杆工艺孔。

那就先向大家介绍一下什么是地基成型拉杆工艺孔。我们知道,加拿大的木结构房屋比较常见的地基材料有两种,一种是比较老式的水泥空心砖,另外一种是绝大数新房屋都采用的钢筋混凝土。如果你住的房子是最近20 -30年内建成的,基本上地基的材料都是钢筋混凝土的。如果恰巧您的地下室还没有装修,您可能会看到在混凝土的地基墙面上有两排被涂抹过的均匀排列的修补印记。这些印记就是本文谈到的成型拉杆工艺孔。

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那么为什么会有这些孔呢?这些孔是干什么用的呢?这就要先从我们常见的木结构房屋的水泥地基是如何浇筑的开始谈起。开始浇筑水泥地基前,首先要先搭建成型模板,传统上,成型模板都是木结构的。根据施工图纸的要求,需要在准备浇筑的地基里外两侧,各竖立一排木模板,这两排木模板的连接就是通过一系列的成型拉杆来完成的。一般情况下,这些拉杆的直径是5/8″。对于一般高度的地基,这些拉杆在水平方向上有两排。一排距离地面大约5英尺,第二排距离地面大约1英尺。每排拉杆均匀水平分布,之间的间距大约是18英寸。在成型模板全部搭建完毕后,就可以向模板中间的空腔倒入水泥。全部水泥浇灌完毕后,一般需要几天的时间来成型和固化来达到规定的强度和硬度。

在水泥固化完成后,地基里外的成型模板就可以拆除了。但是因为这些里外模板是通过成型拉杆来连接的。而这此时拉杆已经被浇灌在地基的水泥墙里面,这时候就需要在松开紧固螺母后,用工具把这些拉杆敲出地基的水泥墙体。这样就在原来拉杆的位置上留下了两排空洞。

当然,这样的两排空洞需要进行仔细的填充和进一步的防水处理。处理的方法一般是用水硬性水泥填充工艺孔,并在外面涂刷沥青防水涂料。但是由于种种原因,天长日久,例如水泥填充物的收缩和干裂会导致外墙土壤里面的水分从工艺孔侵入,而引发漏水。

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一般建议在地下室装修前,对这些工艺孔进行仔细的检查,并进行必要的防水处理。这些工艺孔如果处理不好,不仅会造成漏水而且会为昆虫,甚至为白蚁进入地下室敞开了方便之门。

在观察时,建议使用强光手电。如果工艺孔附近有任何的水渍印记存在,就意味着有一定程度的渗水发生了。需要找地基补漏专家进行及时有效的修理。拉杆工艺孔的露水问题并不少见,而且一旦漏水,因为工艺孔的直径比较大,情况有时会很严重。所以一定要引起各位的注意,防患于未然。目前基本的修护方法有两种,一种是常见的高压灌胶,另外一种是比较新型的栓塞填充。维修成本大概是100-200元一个。

当然有些混凝土地基的成型板不是木结构的,模板之间的连接也不用拉杆。这种形式的地基成型后,连接件永远的留在墙体内部,突出的里外两端成型后可以轻易折断而不会留下在墙体上留下工艺孔。这种形式的地基结构不在本文的讨论范围之内。

作者简介:老聂是;McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

 

如假包换的假地下水位 (False Water Table)

大家也许都知道,有些人家的地下室一年四季总是很潮,空气里弥漫着一股霉味。但是仔细检查却没有发现地基墙面有渗水发生。这是为什么呢?这也许和假地下水位有关。我相信对大多数人来说,假地下水位是个陌生的词汇。如何不巧您的房子恰巧有这个问题,那它确实可能给作为房主的您带来无穷的困扰。

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要介绍假地下水位,首先要介绍地下水位 (Water Table)。这个世界假货多, 难道水位还有真假吗?答案是肯定的。

首先我们要了解什么是地下水位(WaterTable)。我们生活的土地下都有天然水的存在,就像流淌在地下的河流。有些地区的地下水位很高,比如临近湖波河流的地区,地下几尺就有水源。有些地区的地下水位很低,比不沙漠地区,可能要钻几百上千尺的深井才能见到水。另外,土壤的类型也对地下水位的高低有很大的影响,土壤基本为黏土的地区,由于黏土的吸水性不好,也可能导致地下水位偏高。相反,土质比较松软,排水性好的地区,水位可能会偏低一些。

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降雨时,土壤里的水分会逐渐饱和,多余的雨水会渗透到地下,这样就导致了地下水位的升高。 这就产生了所谓的静水压 (Hydrostatic Pressure)。标准静水压是63.4磅/立方尺。当大量降水或积雪融化导致地下水位升高时,整个房子的地基将从每个方向上受到巨大压力。水就寻找地基上任何的薄弱处,如墙体裂缝,管线入口外的缝隙等趁虚而入,造成渗水。而且,长期受静水压的影响,地基墙体上原有的没有通透的微小裂缝还有可能被进一步破坏,加大,形成真正的漏水点。

书归正传, 那么什么是假地下水位呢?这是由于建房过程中的地基挖据造成的。在挖掘地基时,尤其是在土壤比较结实的地区,形成一个大坑。在地基构建完毕,需要在建好后的地基外围回填土壤。通常情况下,回填后的土壤比较松软,没有房子四周没有被挖掘的土壤结实。这样的后果就是土壤里的水分会受静水压力的作用压,向土质松软,缝隙多的房子地基附近汇集。尤其在暴雨或大量积雪融化的时候,这个问题就会尤其突出。

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当雨水持续汇集,来势迅猛的时候,地下水的地下通道会溢满。水就会向上涌到水道上方的土壤里,填满所有的缝隙,最后达到土壤的饱和。当水位持续升高,地下水就会达到或高于房子地基的水平,形成了我们所说的假地下水位。这样,房子地基整个处于地下水的包围圈内。我们知道,静水压力是63.4磅/立方尺,这么大的压力作用在地基的外墙,房子地基进水就可能是顺理成章的事情了。

很明显,由于地下水位升高形成假地下水位而引起的地基渗水问题,用通常的补漏办法是无法解决的。甚至重新挖掘地基外墙附近的地面也无法无能为力。更为严重的是,一旦发生这个问题,不断的地下水侵蚀会严重破坏地基的结构,造成持续不断的地下室潮湿和霉菌问题。

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那么有没有好的办法解决这个问题呢?根据我的经验,现在比较好的办法是建立一个“室内综合水管理系统”。实际上,以我看来,这实在是个没有办法的办法。这个系统的原理就是把无法避免的外墙和地基地面渗水彻底放进室内,然后通过增设的潜水泵把水排掉。

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显而易见,实施这个方案需要破坏地下室的地面,沿着地基的内墙挖掘出完整的排水沟,同时在地基地面上挖出数个潜水井,排水沟与潜水井通过地下管道相连。这样从外墙地基和地基水泥地面下的进水就可以汇集到潜水井里,通过井里的潜水泵把水排掉。这种方案虽然不能从根本上解决进水问题,但是,通过及时的排水,地下水不再对整个房屋造成结构上的破坏性影响。地下室也会保持干燥,而减少滋生霉菌的可能。

当然了,如果在买房时能请有经验的专业人员仔细检查,避免购买可能有这种假地下水位问题的房子,是你最明智的选择。

作者简介:老聂是;McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

地下室漏水了!外墙修补, 还是内墙修补?

在我的实际验房过程中,经常会发现地下室墙面漏水的问题。我的客户经常要问的就是,这个修补要多少费用?我的回答是,那要看你从外面修补还是在里面修补,这两种修补的方式完全不同,费用自然有差异。那么这两种修补方法究竟有什么区别呢?那一个方法好一些呢?哪一个更适合我呢?下面我就简单介绍一下。

内墙修补

所谓的内墙修补,一般指的是往墙上的裂缝中高压注射防水胶。常用的防水胶有两种。一种是环氧树脂 (Epoxy),另外一种是聚氨酯 (Polyurethane)。 关于这两种防水胶的不同,请参见我的其他文章,有进一步的介绍。

高压注射防水胶,首先要在墙体上钻一系列的工艺孔。这些孔大约4-8英寸深,从墙体裂缝的一段开始钻起,大约每隔4英尺一个,一直排列到缝隙的另一端。然后在每个孔里牢固地嵌入塑料注射针头。下一步,需要用高压水泵通过注射孔里注射混合水和酸混合配比的清洗剂,清除缝隙里面的污垢和杂质,同时进行化学腐蚀。之后再注射高压水做进一步清洗。在这些准备工作完成之后,就可以向裂缝里高压注射防水胶了。这种防水胶遇到裂缝里面的水后会自行发泡膨胀,迅速填满缝隙。

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工作完成后,墙体上就留下了一排塑料注射针头。高压注射防水胶,简单快捷,不需要开挖地面,是目前市场上最经济的治理地基漏水的办法。正常情况下,这种办法可以彻底解决漏水问题。但是,随着时间的推移,固化后到防水胶可能干裂,甚至是地基的水泥也都可能收缩(尤其是五年以内的新建房屋,浇筑地基时水泥里面水份配比过高)。这样原有的修补可能就会失效,漏水又会重新发生。用一个字来总结,这种治理漏水的方法就是“堵”。

高压注射防水胶补漏的优点

  • 室内修补,不受天气影响。
  • 简单快捷,费用相对低廉。
  • 不需开挖外墙地面,特别适合户外已安装硬化地面或昂贵landscaping的用户。
  • 适合于外墙和邻居边界过于狭窄,不能进行户外地面挖掘的房屋。
  • 对于某些特别的漏水,这是唯一的解决方案,比如地下室冷房顶部的渗水。

高压注射防水胶补漏的缺点:

  • 如果地下室已经装修,渗水点处的干墙需要拆掉,修理后需要重新安装粉刷,后续成本高。
  • 不适合水泥空心砖地基结构的房子。因为这种房子渗水经常成片出现,不存在特定裂缝,无法逐点注射。
  • 维修可靠性有争议,常有复发的现象。

外墙修补

下面讲一下外墙修补治理漏水的方法。所谓的外墙修补,首先要在找到漏水点,然后在对应的外墙挖掘地面。挖掘一定要深,达到地基的底座(foundationfooting)。同时也要足够宽,方便工人可以坑内进入施工。

在发现裂缝后,用高压水枪和铁刷对地基墙面进行仔细清理。待完全干燥之后对裂缝处刷涂防水涂料。再下一步的工作就是在墙体上安装,固定这种神奇的防水塑料膜。这种防水塑料膜两面都有突起,而且非常柔韧。这些凸起可以防止回填的砂石和土壤直接接触地基墙面。由于开挖地面,地基底部原有的排水管可能被破坏,这时需要对其进行仔细的检查,清理,维修或必要的更换。

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最后的一步,就是回填,这是需要注意的是,在坑的最底部,排水管的上部要用砂石回填,以便于排水。这种在外墙贴附塑料薄膜的方法,其原理是让外部的降水和土壤里的水份吸附在塑料薄膜上,避免接触墙面,而迅速排入到地基底部的排水管。我可以把它比喻成在房屋的外墙上修建了一条排放雨水的高速公路。俗话说大禹治水,疏而不漏,就是这个道理。这种在围墙贴敷塑料薄膜的办法成本比较高,在实际使用效果上相对安全可靠。

外墙修补的优点:

  • 不损坏室内结构,适合于地下室已经装修的房屋。
  • 对于某些特别的漏水,这是唯一的解决方案,比如地下室冷房顶部的渗水。
  • 维修效果相对好,大多数情况下能彻底解决问题。

外墙修补的缺点:

  • 受天气影响大,有时无法及时施工。
  • 挖掘工作量大,耗时长,劳动力成本高,收费相对偏高。
  • 对外墙 landscaping的破坏大,完工后的修复成本可能很高。

结论

综合以上的介绍,希望读者能根据自己的实际情况和要求,明智选择适合自己的最佳问题解决方案。还是那句话,适合自己的才是最好的。

作者简介:老聂是;McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

浅谈地下室漏水的几个来源

地下室漏水是绝大多数购房者和房主最关心的房屋问题之一。作者根据多年的验房师实践经验和专业知识。为大家归纳整理了地下室漏水的几个主要来源, 与大家共同分享,探讨。

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1,地基的墙面裂缝

提到地下室漏水,人们第一个想到的也许永远是地基的墙面裂缝。确实,地基的墙面漏水是地下室漏水的罪魁祸首。

首先我们要了解什么是地下水位(Water Table)。我们生活的土地下都有天然水的存在,就像流淌在地下的河流。有些地区的地下水位很高,比如临近湖波河流的地区,地下几尺就有水源。有些地区的地下水位很低,比不沙漠地区,可能要钻几百上千尺的深井才能见到水。另外,土壤的类型也对地下水位的高低有很大的影响,土壤基本为黏土的地区,由于黏土的吸水性不好,也可能导致地下水位偏高。

降雨时,土壤里的水分会逐渐饱和,多余的雨水会渗透到地下,这样就导致了地下水位的升高。 这就产生了所谓的静水压 (HydrostaticPressure)。标准静水压是63.4 磅/立方尺。当大量降水或积雪融化导致地下水位升高时,整个房子的地基将从每个方向上受到巨大压力。水就寻找地基上任何的薄弱处,如墙体裂缝,管线入口外的缝隙等趁虚而入,造成渗水。而且,长期受静水压的影响,地基上原有的没有通透的微小裂缝还有可能被进一步破坏,加大,形成真正的漏水点。

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2, 地基墙体的顶部漏水

如果房子的外部地形坡度不好,房子周围容易积水,雨水可能会从地基墙体的顶部侵入的室内。这种问题尤其容易发生在比较老的房子上。很多老房子四周的泥土由于年代久远,土质都比较密实,而且经常导致靠近地基处低洼。特别是当房子的落水管不够长,雨水直接排放到墙根时,这种问题更容易发生。

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顺便提一下,安省建筑法案规定, 依据外墙墙板到材质不同,地基的顶部必须高出地面至少6-8 英寸,以保护外墙墙板和房屋木结构不受雨水的的侵蚀。

3, 窗井漏水

窗井是构建在低于地面的地下室窗户周围的保护性部件,一般由镀锌钢板防护。窗井可以起到保护低矮的窗户,并减少地表水侵蚀的目的。在窗井里有一条建房时预埋的排水管,一直通到房子地基底座附近的排水管里。窗井的上部用排水性能良好的砂石铺垫。但是如果砂石填埋过多,反倒会导致地下室窗户的窗台过低,窗井里的存水,特别是春天冰雪融化时产生的大量水分,透过窗户涌入到室内。

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另外,在老房子的改建中,原本高于地面的地下室窗户被向下扩大而使其低于地面。这时候就需要加建窗井。但是,很多时候只是在窗户的四边加了一圈护栏,里面根本就没有加埋排水管。可想而知,在遇到大雨时,窗井里聚集的地表水可能会大量涌入到室内。

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有的时候,房檐四周的集水槽可能淤积或者脱落,也可能导致大量雨水倾倒入窗井里导致渗水。

4,地基墙体拉杆工艺孔漏水

一般人都知道,房屋地基渗水的来源是墙面上的裂缝,但是很少有人知道,除此之外还有一个经常被大家所忽视的,或不了解的漏水点,那就是地基成型拉杆工艺孔。

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什么是成型拉杆工艺孔?这就要先从我们常见的木结构房屋的水泥地基是如何浇筑的开始谈起。开始浇筑水泥地基前,首先要先搭建成型模板,传统上,成型模板都是木结构的。根据施工图纸的要求,需要在准备浇筑的地基里外两侧,各竖立一排木模板,这两排木模板的连接就是通过一系列的成型拉杆来完成的。一般情况下,这些拉杆的直径是5/8″。对于一般高度的地基,这些拉杆在水平方向上有两排。一排距离地面大约5英尺,第二排距离地面大约1英尺。每排拉杆均匀水平分布,之间的间距大约是18英寸。在成型模板全部搭建完毕后,就可以向模板中间的空腔倒入水泥。全部水泥浇灌完毕后,一般需要几天的时间来成型和固化来达到规定的强度和硬度.

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在水泥固化完成后,地基里外的成型模板就可以拆除了。但是因为这些里外模板是通过成型拉杆来连接的。而这此时拉杆已经被浇灌在地基的水泥墙里面,这时候就需要在松开紧固螺母后,用工具把这些拉杆敲出地基的水泥墙体。这样就在原来拉杆的位置上留下了两排空洞。这就是成型拉杆工艺孔。

当然,这样的两排空洞需要进行仔细的填充和进一步的防水处理。处理的方法一般是用水硬性水泥填充工艺孔,并在外面涂刷沥青防水涂料。但是由于种种原因,天长日久,例如水泥填充物的收缩和干裂会导致外墙土壤里面的水分从工艺孔侵入,而引发漏水。

5,水泥蜂窝漏水

水泥蜂窝就是在水泥浇筑过程中,由于过多空气进入,混凝土配比不好,搅拌不均匀,而留在地基墙面上的想蜂窝一样的缺陷,空洞和破损。 水泥蜂窝如果发生在墙体表面,用肉眼就可轻易发现,很容易识别。但是有时候蜂窝也会产生在墙体内部,这种情况就很难发现了, 一般比较可靠的办法是用超声波探测。

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水泥蜂窝漏水并不鲜见,但是如果蜂窝恰巧发生在水泥里的加固钢筋附近,持续的渗水就可能会腐蚀钢筋,进而引发钢筋附近水泥的脱层和剥落。这个问题俗称“水泥癌症”,可想而知,它对水泥墙体的强度可能造成极大破坏。这种修补的难度就很大, 具体的修复不在本文的探讨之内。

对于墙体表面的水泥蜂窝,一般的修复办法除掉蜂窝后,用水泥粘结剂,或环氧树脂注射。

6, 砂浆接缝漏水

绝大多数的老房子都不是用钢筋水泥浇筑,而是由石头,砖块,水泥空心砖等堆砌而成。作为粘合剂的砂浆就自然形成了无数的接缝。这些接缝的强度一般远低于墙体材料本身,随着时间的流逝和水分的侵蚀和风化,这些接缝就有可能分解脱落。

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鉴别砂浆接缝漏水的来源有时可能不像你想象的那么简单。比如在一个水泥空心砖的地基上发生了渗水。实际渗水点可能不在发现漏水的地方,而是从上方的某处接缝开始渗水,经过空心砖的内部空心,流到了底部的某个地方。这种情况,最好请专业人员检查。

7,管道入墙口漏水

在地基墙面上会有很多的管道穿过,比如,煤气管道,水管,电线管道,网线管道等等。当然,这些管道与墙上开的空洞的缝隙需要用密封胶封死。但是很多时候,这些密封胶只封在了墙外部,没有在室内封堵。而且无论室内还是室外的密封胶都可能干裂脱落。从这些地方漏水也在所难免。

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这里尤其需要注意的是从供电线入墙口处渗入的雨水。这不仅可能流到配电盘里面,引起配电盘及零部件上锈。极端情况下,更可能会引起线路短路,引起火灾。

8,地面裂缝漏水

基本上来讲,所有的房子建好后都会有不同程度的沉降,想象一下,这麽巨大的庞然大物坐落在可能不那么结实的土壤上,些许的变形和位移有时实在是在所难免。地下室的水泥地面因而可能会发生一定程度的开裂。同时,有时地下水源可能离地面过近,或者地基底下的土壤是排水性差的黏土。在静水压力的作用下,这会给地基一个向上的力,产生地面裂缝。地下水顺着裂缝乘虚而入也就是必然的结果了。

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地面裂缝漏水不仅破坏房子结构,更会滋生霉菌,严重影响居住环境。具体的解决方案要以实际情况而定。有时候,产生地面渗水的原因是地下室的潜水泵失效,导致地下水位升高。只需要修理或更换潜水泵就可解决问题。但是有时候,问题的产生是由于外墙地基处埋设的排水管道堵塞或破裂,而导致地下水从地下室地面渗出。这时候想找到这个问题的症结,就很难了。这个需要挖掘外墙地面修理,费用自然不菲。其它可能的原因和解决方案,就不在这里探讨了。

9,潜水泵失效

在多伦多地区,由于地势比较低洼,临近湖泊河流,或者地下水位偏高等原因,有些房子的地下室里安装有潜水泵。所为的潜水泵,一般是在地下室的地面上挖掘有潜水井,潜水泵就安装在挖好的潜水井里。井里有自动感应开关探测地下水水位,当地下水水位升高到预定位置时,潜水泵会被自行启动,排放掉地下水到室外,保护房屋不受地下水的侵蚀。

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除了潜水泵本身的故障外,有时候房主可能忘记给潜水泵通电, 或者潜水泵的排水管道堵塞。都可能引发地下室冒水的问题。有一次验了一个全新的豪宅,当时发现潜水泵不工作,和买家交代了,验房报告里也提及,可是买家却没在意这个事情,没有让卖家去修理。不幸的是,交房后没几天,就发现全新装修的地下室整个被水泡了,损失惨重。

建议有潜水泵的屋主,定期对其进行检修和测试。本人有专门文章讨论这个问题。

10,地漏堵塞,污水倒灌

在每个房子的地面下都埋有污水排放管道,有一个总管和几个支管,这就像大树的树枝一样。如果分管堵塞,一般可以容易修理,也不会造成重大损失。但是如果总排污管线堵塞而不能及时清理,就有可能造成严重的损失。屋主应该不时留意这个问题。举个例子,如果在洗衣机大量排水时,厕所的便池有清水变浑,往上冒泡的迹象,就很可能是污水总管堵塞了。


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发生污水排放管堵塞, 如果在支路管线,房主可考虑自行用手动蛇形钻头进行清理。 对于严重的总管堵塞, 建议还是请专业人员及时清理,一般工具是电动的蛇形钻头。有时候,需要在管线内探入

另外,市政的排水管线老化,堵塞,或者房屋的地势低洼,可能在暴雨季节引发市政污水倒灌到居民的地下室内。建议有这个顾虑的屋主请专业人员在污水总管上安装防止污水倒灌的单向阀,既可以避免地下室被城市污水倒灌, 也可以减少房屋保险费用。

 11, 房屋地基地脚线缝隙

在建房过程中,首先要开挖地基,然后在挖开的地基底部上按照设计图纸浇灌地基底座,待地基底座的水泥干燥后,这样就形成了房子的基本轮廓。下一步,需要在地基底座上搭建双层成型模板,并在模板内浇灌水泥以形成地基墙面。待地基墙体固化成型后,就可拆除两侧的成型模板。这样,整个地基的地面和墙体就基本成型了。然而由于这种方法是地基的地面和墙面分步成型而没有天然的融合,必然在墙体和地面之间形成了缝隙。墙外的地下水可能从这些天然的缝隙里面渗透到地下室内部。

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虽然现在有些建筑商在这个缝隙外涂抹密封胶,但是如果外墙的土壤含水过多或饱和,强大的静水压力(大约63.4磅/立方尺)仍可以轻易突破这个防线, 所以这种方法并不能从根本上解决这个问题。根本的解决办法是保证房子外围地势易于排水,同时要确保房檐的落水管远离地基(一般至少1米以外)和地下排水管道的通畅。

12,地下室冷房房顶漏水

在我的验房实践中,冷房经常是我第一个要去检查的地方。因为不管地下室是否装修, 这里基本上保持裸露的状态,一切问题都是一目了然。在冷房的墙体顶部和顶棚交界处,经常会看到成片的盐碱(efflorescence)。这些盐渍是如何发生的?它和渗水有什么直接的联系吗?

答案是肯定的。盐碱,这种白色的毛茸茸的结晶体的产生就是由于地基长期受雨水侵蚀,日积月累造成的。土壤里的水份慢慢穿透过混凝土,把水泥地基里面的矿物质分解,最终穿透房子的水泥墙,沉淀在地基的室内一侧。水分蒸发后,这些矿物质就变成了我们见到的这种毛茸茸的盐渍。盐渍的产生大体需要3个条件:

1,地基的墙体有可溶解的盐物质存在,而这种矿物质盐在水泥地基里是必不可少的成分。

2,墙体里有足够的水分存在,分解水泥里面的矿物质。

3,墙体有足够多的缝隙允许分解后的矿物质穿透墙体,而结晶在里侧的表面上。而由水泥砖构建的地基墙体存在着不可避免的的无数的砖块与砖块之间的缝隙,这就为水分的渗入创造了先天的有利条件。

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简单痛快的说,盐渍就是渗水后的产生的结晶体,盐碱等同于渗水。因为冷房大多建在房子大门外的台阶或平台下面,这里结构复杂。如果发生漏水,从外面修补可能会非常的困难。一般建议在问题发生后,从地下室内部,沿着缝隙处高压注射防水胶。一般情况下,冷房墙体的顶部应该高于地面,渗水的来源大多是雨水和雪水,而不是地下水,没有静水压力的问题。这种高压胶修补已经足够。

另外需要注意的是,很多冷房的顶棚是木板。如果顶棚或者墙体上部发生渗水,日积月累,木板上可能会滋生霉菌。而且由于这个木顶棚的存在,顶棚上部的隐藏问题,如水泥楼板裂缝等,也无法及时发现和定位。

有什么好办法吗?我的建议是,如果不是嵌入在墙体里面的结构部件,那就拆掉这个木板吧。原因是这个木板是在建房时为浇灌地基冷库的水泥顶棚(一般在进门台阶的下面)而临时搭建的承载平台。在房子建成后,这个临时的支撑已经没有实际用途。很多建筑商在房子建好后,会自己拆除这个临时支撑。如果没有,你自己大胆动手吧。

13,损坏的地下排水管(WeepingTile)

在加拿大的房屋建造中,一般在地基外墙浇筑或搭砌成型后,需要在地基的底座外,沿着地基轮廓完整的铺设排水管。 老旧的房屋地下铺设的排水管大多是泥瓦烧制的, 但这个已经被淘汰, 早已经被塑料制成的排水管所取代了。这些排水管的直径一般是4英尺,柔韧性很好,可以随意弯曲。在铺设时管子要有一定的倾斜角度要求,方便流水。而且,需要在管内填充符合一定尺寸规格的碎石,撑起管子。这样即保证了管道的足够强度,也可保证了水流的畅通。在管外的上方密布排水孔 (weeping holes), 方便管子周围地下水的渗入。而且管子外全部有防水布缠绕,可以过滤掉泥沙和杂质。

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一般情况下,这种排水管可以随房子终身使用,不需要更换修补。但是,由于某些原因,这些管道有可能堵塞或破损。比如房子的周围有大树,其树根可能会延伸到地基附近,这不一定会对地基造成损坏,但是有可能造成地下排水管的破裂。或者在房屋外地面进行震动很大的施工,也又可能造成管道的破裂。

作者简介:老聂,McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

 

 

您的房子有石棉吗?

说起石棉,我相信很多朋友都不陌生,很多人都或多或少的了解一些。但是,石棉和我们的居住的房屋究竟有什么联系,我的房子可能有石棉吗?石棉对我们的生活和健康有何影响,这是很多人都会疑惑的问题。

首先,明确的说,石棉的确是房产交易里令人谈“棉”色变的重大问题和缺陷。很多房子因为在验房时发现有石棉的存在而导致购房合同的取消。

首先谈谈什么是石棉。石棉是天然的纤维晶体状的6大硅酸盐类矿物质的总称;(英文名字,Asbestos)。成分中含有一定数量的水;分裂成絮时呈白色;丝绢光滑,富有弹性。石棉柔软,纤细,加工性好,具有保温,隔热,吸附力强等很多优点,曾经广泛应用于国民经济的很多部门。在商業、公共事業和工業設施中有相當多的用途,例如耐火的石棉紡織品、輸水管、絕緣板等石棉水泥製品,及各種絕熱材料等广泛的应用于建築、电器、汽车、家庭用品等。

但是,石棉成分里极其微小的石棉纤维可能会飞散到空中,被吸入到人体的肺后,经过20到40年的潜伏期,很容易诱发肺塵病、肺癌等肺部疾病。在1960 年代,科学家逐渐发现和认识到这个危害。此后,很多国家相继立法,石棉逐渐被限制,限制或取缔,淡出我们的生活。

不幸的是,在人们认识到石棉对人体健康的危害之前的1990年代以前,由于石棉的上述种种优点,它在房屋建造中已经有很多的应用,比如,保温材料,隔热材料,隔声材料、沥青产品、防火阻燃材料、外墙材料等。石棉早已经悄无声息的渗透到我们的生活当中。那么,如何鉴别,判断您居住的房屋是否存在石棉呢?下面简单介绍一下:

1,阁楼里的保温

 石棉具有很好的保温阻燃特性,曾经是一种很好的阁楼保温材料。石棉保温材料从1940 年代开始出现。可能含有石棉的保温材料常见的有vermiculite或Zonolite 两种品牌,主要产于美国的蒙大拿州。其外形有些类似与小一点的爆米花的颗粒,颜色一般为银灰或金灰色。后来的1970年代,科学家发现,有些vermiculite或Zonolite 保温材料,特别是源于蒙大拿州利比矿区的产品含有石棉成分,对人体有健康危害。

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如果您的阁楼的保温材料不幸是vermiculite或Zonolite,建议在不搅动这些保温材料的前提下,取两勺样品封闭于干净的保鲜袋里,送专门的实验室检验。并不是所有的vermiculite或Zonolite 都有石棉的成分。而且即使确实存在石棉成分,如果其在阁楼里不被搅动而导致粉尘飞散,也不会对人体有健康风险。当然,最好的办法还是请专业石棉专家移除,不推荐由非专业的普通装修师傅移除而造成二次污染。

2,房屋的供暖管道

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在很多老房子的地下室里,会看到蒸汽管道、热水管道、锅炉的密封以及气暖系统的保温材料是由含有石棉的材料制成的。

3,外墙墙面


有些的老房子的外墙墙体可能是由含石棉的水泥板制成的。这种水泥板的墙体材料在1920 到1970年代应用比较普遍。这种水泥板较轻薄,板底呈波浪状。现代的水泥板里已经没有石棉成分,取而代之的是玻璃纤维。着两种水泥板再外观上很难分辨,一般人的肉眼无法做准确鉴别。如果您的房子外墙是水泥板制成的,且房龄老旧。可以怀疑外墙是否有石棉的成分。建议送样品到专业实验室进行进一步的检验。

4老旧的地板革  

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很多人都知道阁楼里可能有石棉,但是并不知道石棉还可能隐藏在我们脚底的塑料地板革里。塑料地板革造价便宜,容易安装,耐磨保温,应用非常广泛。早期 (1940-1980年代) 的塑料地板革里有些添加了石棉以增加强度。这种地板革如果不去打磨,粉碎,折断而产生粉尘,不大会对人体有健康的风险。

5顶棚的浮动天花板

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和塑料地板革类似,在某些1940-1980年代生产的浮动天花板里也可能添加了石棉成分以增加强度和阻燃性。不管是含石棉的地板革还是浮动天花板。如果需要移除,一定要请专业的石棉专家进行处理。以免造成粉尘飘散,造成严重的环境污染。

6煤气壁炉里的隔热颗粒

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有些老式的煤气壁炉的炉子炉膛底部,铺设一层可能含有vermiculite的材料,用以均匀分散和控制火苗。1990年以后生产的壁炉,添加的vermiculite 一般都已经经过实验室检验,确定没有石棉的成分,可以放心使用。但是对于老旧的煤气壁炉里面的vermiculite,建议送实验室做进一步的检验,确定是否含有石棉成分。对于确认有石棉的vermiculite铺设,应请专业人员处理移除。

作者简介:老聂,McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

 

如何快速鉴别地下室墙面漏水

地下室漏水恐怕是很多购房者和业主都非常关心的问题。一方面是这个问题发生的频率相对较高,更重要的是其对房子的结构和居住环境影响较大,而且维修成本一般较高。本人作为有多年验房经验的安省注册验房师,向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

1,地基墙面的裂缝

俗话说,苍蝇不叮无缝的鸡蛋,地下室的墙体漏水也大多是伴随着地基的裂缝而发生的。但是地基有裂缝并不一定表示墙体肯定会有漏水发生。根据笔者的经验,加拿大大部分的木结构房子的水泥地基上都能找到或大或小的一些裂缝,这并没有什么大惊小怪的。但这只是表示墙体存在渗水的风险,具体情况要具体分析。实际上,有些地基的裂缝只存在于墙体外部的表层,并不是里外贯通的,另外一些裂缝只限于地表以上,这些裂缝并不能导致地下室墙体的渗水。

那么如何鉴别那些裂缝是渗水的,哪些不是呢?如果您的地下室没有装修,地基的墙体是裸露的,那么恭喜你,这样的鉴别非常容易。首先你需要一个亮度很大的手电筒,仔细观察地基的墙面,寻找任何哪怕是非常细微的裂缝。发现裂缝后,仔细观察沿着裂缝有没有任何流水,或干涸的水渍存在。

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如果地下室的墙面沿着裂缝,或者在裂缝底部的地面上有水珠或者流水的存在,那么无需赘言,这个地下室漏水了。如果一条裂缝干干净净,在其周围没有任何的其他痕迹,那么恭喜你,这条裂缝没有渗水发生过,现在不必担心,以后可以继续观察。但是,如果你发现了一条可能非常细小的裂缝,但是沿着裂缝有干涸的水渍或盐渍,那么对不起,这就是一条漏水的裂缝了(参见上面这个照片)。尽早安排修理吧。因为不是天天下雨,外墙土壤里的水分很多时候并不高,并不足以侵蚀到到屋内,所以渗水不是每时每刻都发生的。没有流水不等于不渗水。

2,地基墙面上的盐渍(efflorescence)

有些房子的地基,尤其是一些年代比较久远或者地处乡下的房子,很多是用空心的水泥砖(mansory block)堆砌而成的。这样的房子很容易发生墙体渗水。根据笔者的经验,这样的房子,如果房龄超过50年,墙体发生渗水的概率大概有80%以上。那么如何判定这种空心砖地基是否渗水呢?答案是,墙体上有没有明显的盐渍存在。 盐渍的英文翻译是 efflorescence,一个并不常见的单词,但是您可能早已见过什么是efflorescence,见下图,似曾相识吧?

那么盐渍是如何发生的呢?它和渗水有什么直接的联系吗?答案是肯定的。这种白色的毛茸茸晶体的产生就是由于地基长期受雨水侵蚀,日积月累造成的。土壤里的水份慢慢穿透过混凝土,把水泥地基里面的矿物质分解,最终穿透房子的水泥墙,沉淀在地基的室内一侧。水分蒸发后,这些矿物质就变成了我们见到的这种毛茸茸的盐渍。盐渍的产生大体需要3个条件:

1,地基的墙体有可溶解的盐物质存在,而这种矿物质盐在水泥地基里是必不可少的成分。

2,墙体里有足够的水分存在,分解水泥里面的矿物质。

3,墙体有足够多的缝隙允许分解后的矿物质穿透墙体,而结晶在里侧的表面上。而由水泥砖构建的地基墙体存在着不可避免的的无数的砖块与砖块之间的缝隙,这就为水分的渗入创造了先天的有利条件。

所以,基本上可以说,盐渍等同于渗水。由于这种容易被雨水侵蚀而发生渗水的天然劣势和特性,用户的使用和维护成本,尤其是随着房龄的增长,相对于钢筋混凝土结构地基的房子会高很多。笔者作为一名验房师和地产经纪,在条件允许的情况下,很多时候会建议客户尽量避免购买空心砖地基的房子。当然什么问题都有解决方法,笔者以后会有专门文章介绍如何修补和处理这种空心砖墙体渗水的问题。

3,房屋里的霉菌

地下室渗水的另一个表现是墙体和空气中的霉菌。地下室的渗水和潮湿,加上不良的通风很容易造成霉菌的滋生。尤其在已经装修后的房子里面。因为在木结构房子的地基墙体上,出于保暖的考虑,一般都设有木质隔断和保温棉。从外墙渗透到室内的潮气会有一部分进入到保温棉的里面,这些潮气被隔气塑料布或干墙所阻隔得不到释放,日久天长就会产生霉菌。

如果您的地下室已经装修,您可以借助强光手电仔细搜索墙体底部的地脚线。如果上面有干涸的水渍或霉斑,那怕是非常微小,也应该引起足够的注意。这时候如果条件允许,可以借助湿度计做进一步的检查。如果湿度计读数偏高,那么您就可以非常怀疑有墙体漏水发生了。当然,如果做出最终的判断,还是需要拆掉这部分的干墙,隔气塑料布和保温棉,直接观察墙体。下面是一个比较流行的湿度计,价钱也不是很贵,有需要和有条件的房主可以考虑备用一个。

如果渗水比较严重,日积月累,霉菌也会飞散到空气中。笔者作为一名有很多验房经历的专业人士,很多时候可以在进入房子或地下室的瞬间,只凭嗅觉就可以基本判定这个房子有无渗水问题。

众所周知,霉菌问题对人的健康影响很大。如果您怀疑您居住的房子有霉菌存在,可以自己做快速的取样和检测。市场上销售有多款霉菌快速检测仪, 简单方便容易操作。可以自己取样做初步的检验。也可以送到指定的实验室做进一步的专业检查。

有关地下室渗水的具体处理和修补方案探讨,我有相关文章做进一步的描述。

作者简介:老聂,McGill大学工程硕士,安大略省注册验房师,职业工程师,金牌地产经纪,老聂在此同您交流房屋保养知识,为您安居创造一臂之力

老聂房屋保养系列,马桶漏水的鉴别

对于我们大对数在加拿大安居乐业的新移民来说,学会一些基本的房屋保养和维修技能是非常重要的。不同于中国大陆,加拿大劳动力成本高,任何一个简单的小修小补都可能花费你数量可观的银子。所以建议大家尽早学会一些基本的房屋维护保养技能,做到小事不求人,自己可以动手快速解决。下面给大家介绍一个生活中常见的问题,马桶漏水。这里说的漏水不是说水从马桶里面漏到了外面, 而是说马桶水箱里的水,连续不停或者间歇性的流到马桶里排走浪费掉。这个问题绝对不能轻视,一个漏水的马桶浪费掉的水费,每月可能会有几百加币,发现晚了,你的损失会很惨重。

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